困った時のお助け隊

同時履行の抗弁権について初めて投稿いたします。
現在、民法の勉強をしておりまして、表題の件について分からない事がありご教授いただきたく、質問させて頂きます。
とある、参考書を元に、勉強しておりまして、債務不履行等の勉強中です。
同時履行の抗弁権において、同時履行の関係が否定される場合といたしまして、以下の具体例が上がっておりました。
・被担保債務の弁済と抵当権の登記抹消手続き・弁済と債権証書の交付・敷金の返還と建物明渡し以上の例におきまして、何故、関係が否定されるのか疑問を持ち調べていましたが、わかりやすいといいますか、納得できる回答が見つからなかったので質問させて頂きます。
3番目にあげました、「敷金の返還と建物明渡し」に関しましては、敷金そのものが、建物の明渡しと等価ではないと言う様な内容を聞きましたので、納得が出来たのですが、1番目と2番目に関しましては、よく分かりませんでした。
特に、2番目においては、民法 487条では「債権に関する証書がある場合において、弁済をした者が全部の弁済をしたときは、その証書の返還を請求することができる。
」とあります。
では何故・・・同時履行ではないという事なのでしょうか？？？
よく分からなくなってしまいました。
どなたかご存知の方がおられましたら、是非ともご教授いただけますか？
よろしくお願いいたします。
（１）抵当権設定登記の抹消抵当権には附従性がありますから、弁済により被担保債務が消滅すれば、抵当権の効力も当然に消滅します。
したがって、抵当権設定登記が残っていたとしても、それは実体のない登記であり、抵当権設定者は第三者に抵当権の消滅を主張できますので、同時履行の必要性がありません。
（２）債権証書の返還（１）と同様、弁済により債権は消滅していますから、債権証書はもはや実体のないものとなっており、その返還は同時履行の必要性がありませんし、同時履行を義務づけると、債権証書が滅失していた場合などは、債権者は弁済を受けられないことになってしまいます。
ただし、弁済した証拠がなければ再び請求されるおそれがありますので、受取証書の交付と弁済は同時履行の関係となります。
（３）敷金の返還敷金は、賃貸借の終了後、建物の明渡義務の履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権を担保するものであり、建物の明渡義務を履行し、かつ、債務の不履行がないときに初めて借主が返還請求できるものとされていますから、同時履行の関係とはなりません。